حتما تا حالا در مورد قولنامه و معاملاتی که به صورت قولنامه انجام میشود، زیاد شنیده‌اید. احتمالا خودتان هم معامله قولنامهای انجام دادید. آنچه امروزه در کشور ما به‌عنوان دو روش مرسوم جریان دارد این است که ملک موردنظر یا سند (تک‌برگ یا منگوله‌دار، شش‌دانگ یا سه‌دانگ) دارد یا به صورت قولنامهای معامله میشود. خب مسلما سند قطعی مطمئن‌ترین راه برای خرید خانه است اما گاهی به دلایلی مانند قیمت پایین‌تر و … شما می‌خواهید ملک قولنامهای بخرید.
در انجام هر معامله‌ای خصوصا معامله ملک و املاک، باید به چگونگی بسته شدن و انعقاد قرارداد توجه کنید و دقت کافی را داشته باشید، تا خدایی نکرده سرتان کلاه نرود. معاملات قولنامهای هم یکی از معاملات ملک است که اما و اگرها در مورد آن بسیار زیاد است. بنابراین بهتر است با اطلاعات و آگاهی کامل بر سر معاملات قولنامهای بنشینید و ملکی را قولنامه کنید.
در این نوشته سعی می‌کنیم به تمامی شرایط و نکات مهم در مورد اینگونه معاملات و سند قولنامهای بپردازیم. قبل از هرچیز باید بدانیم که تعریف این معامله چیست.
قولنامه چیست؟
گاهی دو نفر تصمیم می گیرند قراردادی با هم منعقد کنند، در واقع با رضایت خود متعهد می شوند تعهد خود را در موقع مقرر انجام دهند. اما گاهی شرایط لازم برای انجام تعهد وجود ندارد و در واقع مقدمات اولیه تنظیم قرارداد وجود ندارد، با وجود این باز هم دو طرف قرارداد مایلند که با یکدیگر معامله کنند. برای مثال خریدار برای انعقاد قرارداد پول کافی برای خرید خانه ندارد، اما می‌تواند آن را تا مهلت مشخصی فراهم کند. در این مورد و مواردی از این دست، دو طرف با یکدیگر قراردادی می‌بندند که به آن وعده قرارداد، پیش قرارداد و یا در اصطلاح عام، قولنامه گفته میشود .
چرا معامله قولنامهای؟
تمام ملک‌هایی که به‌صورت قانونی و تمام و کمال قابل‌انتقال سند نیستند، به‌صورت قولنامهای معامله می‌شوند. عوامل زیادی در معامله‌ی ملک‌ها وجود دارد که مانع از انتقال سند میشود و صاحب‌ملک مجبور است ملک خود را به صورت قولنامهای معامله کند.
مثلا گاهی یک ساختمان به دلیل ساخت غیر قانونی یک واحد یا ساخت طبقات غیر مجاز، قرار گرفتن در طرح‌های شهرداری ازجمله بافت فرسوده، تعریض خیابان و غیره نتوانسته است پایان‌کار ملک خود را دریافت کند. به همین دلیل نمی‌تواند ملک خود را بفروشد و سند انتقال دهد. بنابراین با قیمتی کمتر از قیمت واقعی ملک خود را به صورت قولنامهای می‌فروشد.
معمولا افراد با این هدف قولنامه منعقد میکنند که یک سری مقدمات را برای بستن قرارداد خرید و فروش مثل پرداخت عوارض و مالیات، دریافت مجوز از شهرداری و … را فراهم کنند. دو طرف در قولنامه به یکدیگر تعهد می‌دهند که بعد با هم عقد بیعی(قرارداد خرید و فروش) منعقد کنند و مالی را به یکدیگر منتقل کنند. برای مثال در قولنامه خرید و فروش خانه، تعهد میکنند تا در موعد مقرر و بعد از فراهم شدن مقدمات لازم، قرارداد اصلی خرید خانه را بنویسند .
سند قولنامهای چیست و چه تفاوتی با سند شش‌دانگ دارد؟
قولنامه سندی که توسط اداره ثبت اسناد تنظیم نشده و رسمی نمی‌باشد. قولنامه سند و نوشته‌ای است که با توافق طرفین معامله، مثلا خریدار ملک با فروشنده، توسط مشاور املاک و مدیریت املاک نوشته میشود. قولنامه باید توسط فردی سرشناس و معتبر منعقد و به امضا برسد تا محکمه‌پسند باشد و از نظر قانونی بدون مشکل باشد .
به دلیل اینکه سند قطعی برای خرید و فروش با اسناد قولنامهای وجود ندارد، این نوع سندها اعتبار کمتری نسبت به سند رسمی و تگ‌برگ یا شش‌دانگ دارند. اگر قصد دارید ملکی را به صورت قولنامهای معامله کنید، حتما در مورد وضعیت ملک تحقیق کنید.
ویژگی های قولنامه
اولین ویژگی قولنامه در این است که با وجود بحث پیرامون صحت اعتبار آن، باید پذیرفت که قولنامه‌ها قراردادهای معتبری هستند که می توان به آنها استناد کرد.
در قولنامه تعهد به این صورت است که دو طرف می پذیرند شرایط لازم را برای انعقاد قرارداد در آینده فراهم کنند. در واقع نوع تعهد در قولنامه از نوع تعهد به انتقال در آینده است.
با وجود اینکه قولنامه هنوز به عنوان قرارداد معتبر مورد استفاده عموم قرار می‌گیرد، بهتر است برای حل مشکل اعتبار و الزام قولنامه‌ها، مبایعه نامه هم تنظیم کنید.
وجه التزام در قولنامه یعنی چه؟
زمانی که طرفین قرارداد اقدام به تنظیم قولنامه میکنند، برای محکم کردن آن، از لحاظ این که هم فروشنده و هم خریدار تعهدات خود را به طور کامل انجام خواهند داد، معمولاً در قرارداد مبلغی را قید میکنند. این مبلغ در صورتی که یکی از طرفین تعهدات خود را به درستی انجام ندهد و یا از انجام تعهدات خود سرباز زند، به طرف دیگر پرداخت خواهد شد، به این مبلغ وجه التزام می‌‌گویند.
از ویژگی‌‌های مبلغ وجه التزام این است که طبق توافق طرفین میزان آن مشخص میشود و باید در قرارداد به صورت واضح و روشن نوشته و مکتوب شود. این مبلغ در صورت امتناع یکی از طرفین معامله از انجام تعهدات خود باید بلافاصله به طرف مقابل پرداخت شود.
شرایط وجه التزام:
در قولنامه قید میشود که فروشنده در فلان تاریخ باید مورد معامله را در ازای پرداخت مبلغی مشخص به خریدار تحویل دهد و اگر فروشنده تا تاریخ مشخص‌شده به تعهد خود عمل نکند و مورد معامله را تحویل ندهد، خریدار می‌تواند درخواست پرداخت وجه التزام را از سوی فروشنده داشته باشد و فروشنده نیز ملزم به پرداخت است. در این صورت معامله به‌طور کامل فسخ میشود، زیرا خریدار نمی‌تواند هم وجه التزام را دریافت کند و هم از فروشنده بخواهد مورد معامله را به‌طور کامل به او تحویل دهد.
اگر در قرار ذکرشده باشد که طرفین باید در تاریخ خاصی در دفترخانه حضور یابند و یکی از طرفین این تعهد را زیر پا بگذارد، طرف مقابل می‌تواند درخواست وجه التزام را داشته باشد. البته به شرطی که خود او در زمان و تاریخ مقرر در دفترخانه حضورداشته باشد و حضورش از طرف مامور دفترخانه تائید شود.